摘要：《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日施行，该法明确规定了不动产物权的善意取得制度，最大限度的保护善意第三人的利益，完善了我国原有的物权法制度。该制度的建立有利于维护正常的市场交易关系，促进社会经济秩序之稳定，从而有利于促进社会主义市场经济快速有序地发展。本文拟从不动产物权善意取得的基本概念、适用条件及法律后果等几方面对不动产物权善意取得制度作简要论述。
关键词：不动产 物权 善意取得 适用
一、不动产善意取得制度在我国法律上的确立
在传统的善意取得的理论中，善意取得制度只适用于动产而不适用不动产。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条明确规定了共同共有财产的善意取得，该条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。” 此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其实质是指共同共有的不动产，而且主要是指共同共有的房屋。由此可见，我国在《民法通则》的实施中实际上已经承认了不动产的善意取得。
自2007年10月1日起施行的我国《物权法》正式通过法律的形式确立了不动产物权的善意取得制度。该法第一百零六条规定：“ 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
根据上述规定，可将不动产善意取得的概念归纳为:第三人出于善意信赖不动产登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，且已将转让的不动产登记于该第三人名下，此时，若登记记载的权利人与真正的权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权；真正权利人不能向善意第三人追回，而只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。
二、不动产物权善意取得的适用条件
（一）善意取得的标的物为不动产
关于不动产的范围，按照最高人民法院《关于贯彻执行 若干问题的意见》及《担保法》的规定，普遍认为，在我国法律上不动产的范围包括：土地、房屋和林木等地上定着物。
（二）转让人对让与的不动产物权无处分权
无权处分是指无处分权人未经处分权人（原权利人）授权或同意而以自己名义擅自处分他人财产权利的物权行为。其具体包括以下几种情况：（1）自始无权处分。如不动产共有人未经其他共有人同意而处分共有物。（2）转让人本有权处分，但嗣后因某种原因丧失处分权。如不动产买受人取得不动产后再将该不动产转让，但前转让人撤消合同或前合同本身就是无效的。
（三）受让人须支付了合理的对价而有偿取得不动产的所有权
善意取得以有偿取得为前提条件。受让人取得不动产构成善意取得，需要支付和不动产价值大体相当的合理对价。如果没有支付或支付的明显低于不动产的价值就不能构成善意取得。原因在于善意取得制度本就是为了保护交易安全而设定的，如果交易本身就存在着不合理、不公平，在权利义务上不对等，那么就违背了善意取得制度保护交易安全的立法初衷。因此，支付合理的对价是构成善意取得的重要要件之一。也正因为这个要件，赠与行为不存在善意取得的问题。在无权赠与的情况下，真正的所有权人有权对取得人行使物上请求权。由此可见，无偿取得不动产的，不适用善意取得制度。
（四）受让人须为善意信赖登记
在民法上，“善意”主要是指不知情，即行为人不知道或不可能知道存在足以影响其法律行为效力的事实的一种主观心理状态。在善意取得制度中，对善意的判断标准尤为重要，下面结合案例对此作探讨。
陆某与周某系夫妻关系，共同拥有房屋一套，该房屋产权证上所有权人一栏为陆某。陆某在未经妻子同意的情况下，经某房屋中介公司的中介服务，与叶某签订房屋买卖合同，陆某将上述房屋出售给叶某，叶某按约支付了全部购房款并实际入住，叶某委托该中介公司处理该房屋转让事宜，陆某与叶某均在房地产转让登记申请表上签字。周某发现叶某居住在自己房屋内即报警，公安派出所出警后，责成中介公司暂停过户。后叶某将陆某和周某起诉到法院，认为其与被告陆某签订的协议有效，原告已交付了房款并实际入住，两被告应办理讼争房屋过户手续，并赔偿原告损失。被告陆某未答辩。被告周某辨称，原告与被告陆某签订的房屋买卖合同，其不知情，该房屋系两被告共有，被告陆某私自处分共有房屋，应属无效。本案中，涉及到对善意判断的的两个标准：
第一，在受让主体上的判断标准。（1）本人为受让人者，以本人为判断标准。即只有本人在交易时为善意，才可适用善意取得。（2）以法定代理人代为受让者，以法定代理人为判断标准。（3）以代理人为交易者，是否为善意以代理人为判断。但如果其交易是依照本人所指示的意思而为时，是否为善意，应以本人为判断标准。
本案中，若中介公司存在恶意，是否影响对受让人善意的认定，笔者认为应视具体情况而定。如果中介公司的服务内容仅为提供中介信息，主要交易为当事人双方而为，则应以叶某为判断标准；如果中介公司不但提供了中介信息，而且还代理受让人行使了实体交易行为，则应以中介公司为判断标准。因为，虽然受让人在受让不动产时是善意不知情的，但代理人的行为后果应由被代理人承担，受让人应为自己选任代理人承担相应的风险；而在单纯接受中介信息的情况下，由于受让人主要是通过自己的行为而与对方达成交易，在此过程中其意志是真实无瑕疵的，在尽到注意义务的情况下，应视为善意。
第二，在受让时间上的判断标准。对此有三种观点：第一种是以签订合同时为判断时点，第二种是以登记完毕时为判断时点，第三种是以登记申请时为判断时点。笔者认为应以登记完毕时为准，理由是我国《物权法》规定受让人在受让时应为善意，一个完整的受让过程应当完成所有权的转移。动产所有权的转移以交付为准，不动产所有权的转移则应在登记后始为发生，因此只有在登记完毕时仍为善意者，才适用善意取得。更何况《物权法》对善意取得的要件明确作出了规定“依照法律规定应当登记的已经登记”，其中“已经登记”这一事实行为必须完成，否则无法发生善意取得的效力。本案中原告在过户登记完成之前发现陆某为无权处分人，主观上并非善意，又因过户登记客观上并未实际完成，因此不符合《物权法》关于不动产善意取得的主、客观要件。被告陆某擅自处分共有人周某的财产，未经周某追认该无权处分行为应属无效。对于因合同无效而导致的履行不能的问题，原告有权要求被告承担赔偿责任。
关于善意的举证责任。通常认为，应由否定受让人为善意的人举证证明。因为根据登记推定力，登记名义人推定其为不动产的所有人。从而，主张受让人非善意的人，自应负举证责任。
（五）不动产物权须已变更登记为受让人所有
变更登记是不动产交易的成立要件，也是受让人取得不动产所有权的必要条件。登记解决的不是受让人是否善意的问题，而是其是否已取得所有权的问题。不进行登记，就还没有取得不动产的所有权，自然就不能构成善意取得。因此，进行权利变更登记是不动产善意取得的重要构成要件，也是与动产善意取得的区别之所在。
三、不动产物权善意取得的法律后果
（一）让与人与受让人之间发生实质的不动产物权转移
基于善意取得制度，受让人取得不动产的物权，出让人则不得再以自己无处分权或因实际所有权人的追索或索赔，而请求受让人返还财产。
（二）原所有人与受让人之间就该不动产不存在法律上的纠纷
不动产善意取得一旦具备前述的构成要件，受让人即取得不动产所有权。由于受让人系基于善意取得制度而取得他人不动产的所有权，其受利益具有法律上的原因，故不构成不当得利。同时，受让人因基于法律规定而取得他人不动产所有权的，因此也不构成侵权行为，故原所有权人不得向善意受让人主张该所有物追还请求权或不当得利返还请求权。
（三）原所有权人与让与人之间形成债权纠纷
由于原所有权人的不动产物权因受让人的善意取得而归于消灭，且原所有权人不能请求受让人返还财产。在这种情况下，为保障原所有权人的利益不受侵害，原所有权人可基于以下理由获得法律上的救济：
1. 基于合同要求承担违约责任。如果原所有权人与无处分权人即出让人之间事先存在着合同关系，如租赁、保管等合同关系；而无处分权人擅自处分了原所有权人的财产，那么原所有权人则可以以违约为由，请求无处分权人承担违约责任。
2. 基于侵权要求承担侵权责任。出让人对原所有权人的不动产不享有处分权，而仍将该不动产转让给他人，此时，即构成对原所有权人财产所有权的侵害，应当承担侵权责任。原所有权人可依《民法通则》第一百一十七条的规定向出让人请求损害赔偿。如果转让人和原权利人之间事先存在合同关系，在此情况下，转让人的行为将发生责任的竞合，即其无权处分行为既构成违约，又构成侵权。原权利人可以选择一种对其最为有利的请求权对其提出主张或提起诉讼。
3．基于不当得利要求承担返还责任。如果转让人与第三人之间发生的是一种有偿的合同关系，转让人做出的是一种有偿的处分行为，并因此而获得一定的利益，则原权利人有权请求转让人返还不当得利。但这种不当得利的请求权与侵权责任的请求权也可能发生一种竞合现象，原权利人可以选择一种对其最为有利的请求权提出诉讼。
另外，原所有权人还可以基于登记机构的过错要求登记机构承担赔偿责任。登记机构也是在不动产善意取得过程中的重要主体之一，根据《物权法》第二十一条的规定，如果由于登记机构的登记错误而产生不动产善意取得，给原所有权人造成损害的，原所有权人有权要求登记机构承担赔偿责任。
