内容摘要：“买卖不破租赁”原则是民法中一个重要原则，在当今经济生活中发挥着重要的作用。其内涵丰富，包括适用标的、适用条件以及适用的法律效果等方面，并且有学者提出该原则体现了债权物权化的趋势，但从其租赁权的本质来看,这种说法实属误解。我国在民法领域也承认适用买卖不破租赁，但是我国的“买卖不破租赁”却在租赁物范围、适用效力、适用条件以及原则外延等诸多方面存在问题，需要我们不断加以完善。
近代以来，经济的发展使人们的财产观念发生了改变，更加重视动态的财产关系，为了保护这种动态经济安全，我们的法律也在变，从“买卖破除租赁”到 “买卖不破租赁”原则的转变正是这种变化趋势的一个体现。“买卖不破租赁”原则从最初在德国民法典中确立至今，已经为越来越多的国家所接受和采用，成为各国租赁法律发展的趋势。该原则在当今世界经济生活中扮演着重要的角色，意义十分重大。
一、 “买卖不破租赁”的内涵
“买卖不破租赁”是指出租人将其所有的租赁物出租给承租人, 在租赁期间内出租人又将该租赁物转让给其他人, 则该租赁合同对新取得租赁物所有权的买受人继续有效。这里所称的转让不仅仅包括买卖, 还包括通过继承、接受赠与等方式取得租赁物的所有权。因为对于“买卖不破租赁”，“买卖”仅仅是转让的一种最常见的形式，而转让形式还有很多，所以，从逻辑上讲将之称为“所有权变动不破租赁”更能准确全面地体现该原则之合理内涵。
（一）“买卖不破租赁”的标的
买卖的标的主要是动产和不动产，因此关于买卖不破租赁的标的问题主要集中在是否区分动产和不动产方面。
德国、日本适用“买卖不破租赁”时区分了动产与不动产，他们认为：不动产最大的特点就是位置固定, 不可移动, 转移、隐藏不动产极其困难或者是不可能, 因此“买卖不破租赁”中的新所有人虽然不能实际占有使用该不动产, 但也无需忧虑该不动产被转移、隐藏。动产的特点是移动方便, 容易被转移、隐藏, 如果新所有人不能实际占有使用该动产, 得随时担忧该动产被转移、隐藏, 看护负担过于繁重。因此，如果将“买卖不破租赁”适用于动产, 实在是过分苛责新所有权人, 有失公平。然而各国在对标的的规定上仍有不同，一些国家如我国就未对动产和不动产进行区分，在这方面还需改进。
（二）“买卖不破租赁”适用的条件
一般来说，“买卖不破租赁”的适用需满足以下几个条件：
1.须存在有效的租赁合同。如果租赁物让与后，租赁合同因意思表示有瑕疵经撤销而使之自始无效，或因解除而溯及失其效力时，租赁权即缺少产生的依据，则无此原则之适用可言。
2.须租赁物已交付并为承租人现实占有。在租赁物交付前，所有权让与所引发的问题只会是所有权让与人(出租人) 给付不能或权利瑕疵担保的问题，而与“买卖不破租赁”制度无涉；同时，交付又分为现实交付、简易交付、指示交付和占有改定。在指示交付和占有改定情形下，亦不适用该原则。因为指示交付使得出租物由让与人以外的第三人占有，让与人本人未占有让与标的物，但因该第三人与让与人并无租赁关系，受让人难以查证租赁关系是否存在；占有改定情形下，仍由让与人现实占有标的物。因此，仅在现实交付和简易交付下，租赁物为承租人现实占有时，方有“买卖不破租赁”原则适用之可能。
3.须出租人将租赁物所有权让与第三人。即该出租物所有权由让与之所有权人(即出租人) 移转到第三人手中, 此第三人也包括次承租人在内。然而，非让与人为出租人时，则不适用此原则。
（三）“买卖不破租赁”适用的法律效果
1．承租人与受让人之间产生的法律效果
由于出租人与受让人之间的所有权转让关系不影响承租人的租赁利益，因此，对于受让人来说，相当于是对出租人权利义务的全面继承，与承租人形成与旧租赁关系一样的“新”租赁关系，两者之间的法律关系与出租人和承租人之间的法律权利义务是一致的。
具体来说，承租人的权利义务包括：①承租人的权利主要有使用收益权、请求除去妨害权、转租和让与租赁权的权利以及费用偿还请求权等；②承租人的义务主要是保管租赁物、支付租金和返还租赁物等。受让人的权利义务包括：①权利主要包括租金请求权、返还租赁物请求权，少数还有未交付押租的请求权；②义务主要是保持租赁物使用状态、维修义务、妨害除去、瑕疵担保等。
2.承租人与出租人之间产生的法律效果
上条已经说到，当适用“买卖不破租赁”原则的时候，出租人的权利义务被受让人全面继承，所以，承租人与出租人之间的原有法律关系在所有权发生变动之后就基本终止。但是，如果基于意思自治原则，承租人与出租人双方自愿达成协议设立权利义务的，可以予以保护。
3.出租人与受让人之间产生的法律效果
出租人与受让人主要基于合同而发生法律关系，因此形成的是债权债务关系。
在适用“买卖不破租赁”时，对于知情的受让人，他自愿承受因适用原则带来的损害，在这种情况下，出租人与受让人不会有新的法律关系产生；对于不知情的受让人，我国合同法做出了规定，出租人应对受让人承担权利瑕疵担保责任，因为适用原则受让人利益受到损害的，受让人可依债务不履行的规定请求出租人损害赔偿或解除合同。
（四）“买卖不破租赁”中租赁权之本质
由于“买卖不破租赁”突破了传统的“物权优于债权”的民法原则，租赁权具有了抵制“买卖”的效力，所以有不少学者提出该原则体现了债权物权化的趋势，这实际上是对租赁权性质的错误定位造成的。
关于租赁权的性质，各路学者说法不一，曾先后出现过债权说、物权说、物权化的债权说、中间性权力说等几种学说：
1.债权说。该说认为，承租人对于出租人之物得以使用收益，系代行出租人(所有权人)之使用收益权，基于出租人之履行交付租赁物义务而生。亦即租赁权系以承租人得对出租人之物使用收益为目的之债权关系，而非如物权之直接支配其物之独立权利。 承租人对租赁物使用收益的权利从属于租赁权的权能，而租赁权是依据合同产生的权利，属于债权的范围，因此大陆法系的许多国家都把租赁权在债编中加以规定。
2.物权说。该说认为,租赁权是对租赁物的使用、收益的权利，是对物的直接支配，而这种支配权实为租赁权的本体。租赁权人的其他权利，如请求交付租赁物、修缮租赁物等权利都不过是由此本体而发生的效果。 赞成这一学说的人并不多。
3.物权化的债权说。此说认为，立法者为了保护不动产承租人的利益，赋予了租赁权一些物权效力，但究其本质，租赁权仍为债权。主张租赁权为物权者，固属无视成文法之根据，而主张单纯债权说者，对于承租人何以有直接使用收益租赁物之权利，则又无从为圆满之说明。 租赁权包括两种权能，第一次为单纯债权的权能，这为核心；第二次为支配权的权能，这处居于从属地位。
4.中间性权利说。持这种观点的学者认为，物权与对人权的区分仅仅具有相对性，这种相对性的第一个表现是对人权向物权转化的可能性，第二个表现则是在物权与对人权之间所存在着一种效力上的“等级”。 由于权利人对物的支配程度的强弱不同，物权所具有的追击权、优先权和对抗效力也强弱不同,故可以在不同的物权之间划出等级:所有权、所有权的派生权利、担保物权，最后是使用权，其位于物权与对人权的“交界处”，处于这个地带的权利既具有债权的某些性质，又具有物权的某些性质。他们的性质错综复杂,很难把他们完全归为物权或债权，只能统称为“中间性权利”。该学说即将不动产租赁权归为这样的一种中间性权利。
笔者认为，以上各学说均有其可取之处，但是，他们都仅仅是就租赁权本身来谈论它的性质，要界定“买卖不破租赁”中租赁权的性质，还是需要看清楚由租赁合同所引起的法律关系的整个阶段。通常使用的“租赁权”涵盖了包括租赁合同订立时的法律关系和合同订立后双方的履行行为,特别是承租人对租赁物进行使用收益的行为，使得原本并不复杂的法律关系产生了混淆，从而掩盖了这一法律关系的本质。其实，我们将整个租赁过程看作两个阶段——订立合同阶段和履行合同阶段，租赁权的性质问题就明晰得多了。买卖合同和租赁合同一样，在合同订立阶段两者任一合同的双方只有向对方请求履行合同义务的权利，因此，两者均为债权性质。但是，其实我们通常所说“买卖不破租赁”之买卖，应指在租赁合同履行期间之买卖。发生在租赁合同尚未履行之时的买卖，由于租赁物并未交付，彼此形成的合同法律关系较为简单，所导致的仅仅是违约责任，因此不存在效力优先与否的问题。在租赁合同履行期间，承租人对租赁物享有占有、使用和收益的权利，其中的使用受益权更是承租人占有租赁物的原始动机和直接目的，可以说，租赁权的实质就是承租人对租赁物享有的使用收益权，而这种“使用收益权”则完全属于物权的范围，因此，在租赁合同履行期间，承租人所享有的权利可以对抗根据买卖合同而取得所有权的权利人的权利，这完全符合物权法中先成立的物权优先于后成立的物权，限制物权优先于所有权的一般法理。
综上，对于租赁权的性质，我们可以将其界定为某种意义之上的“使用收益权”，而使用收益权属物权之列，因此“买卖不破租赁”实难体现“债权物权化”之趋势。
二、 我国“买卖不破租赁”原则存在的问题
我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这一规定表明，我国是确立了“买卖不破租赁”原则的，但与其他国家相比，尚存在诸多问题。
（一） 租赁物的范围未作不动产和动产的区分
我国对于租赁物的范围，没有作不动产和动产的区分，存在一定问题。
对于不动产属 “买卖不破租赁”的租赁物之列，世界各国都做出了相同的规定。因为不动产具有稀缺性，而且通常具有重大价值，所以不动产的拥有者至少在经济上一般处于优势地位，而作为承租人，一般因为经济状况不是很好或是其他特殊的原因才会去租用，无疑相对于出租人处于劣势地位。故出于社会政策的考虑，为平衡社会利益，而给予承租人特别保护，对不动产租赁实行特别控制，体现了法的公平、正义的价值。
对于动产是否应作为“买卖不破租赁”的租赁物，笔者认为，“买卖不破租赁”原则之所以存在，是因为人们对承租人和出租人的利益关系进行衡量后发现，一般情况下承租人恒为经济上的弱者，在租赁交易中处于劣势地位，基于此而做出的政策选择。然而，在当今世界的经济生活中，这一情况，尤其是在动产租赁中是否仍然存在，不无疑问。从法律实践来说，“就历年判例及判决分析之，尚未发现涉及动产之例。” 另外，动产具有可替代性，试问在有同等的替代物的情况下，哪个人愿意购买有负担的物而给自己招来麻烦，如果规定动产“买卖不破租赁”只会阻碍财产的流通。因此，笔者认为，动产租赁不应适用此项原则，但对于一些特殊的动产，我们可以单独提出适用，这只是个别情况。
（二） 适用效力未作具体规定
我国《合同法》笼统的以“不影响租赁合同的效力”对“买卖不破租赁”原则之效力做出概括规定，具体形成的各方关系并未说明。但是，正如前面所说，在司法实践中，租赁物在租期内发生所有权变动后，由此产生的效力涉及出租人、受让人与承租人三方当事人，从而也就会形成承租人与受让人、出租人与承租人以及出租人与受让人三方面的法律关系。笔者认为，对这三方面的法律关系而言，虽然因其重要性有异，立法规制的重点也会有所不同，但立法都应设置相应的规范予以规制。由此避免出现发生租赁纠纷时无法可依的局面，亦能防止法官在此类案件中拥有过大的自由裁量权致使相同案件在不同地区的处理出现太大差距。
所以说，我国诚应在该原则的适用效力方面做出详细规定，改变有法若无法的尴尬局面。
（三）适用条件缺失
对于“买卖不破租赁”的适用，我国合同法未对“须租赁物已交付并为承租人现实占有”的条件加以规定。依据我国《合同法》第229条的规定，只要租赁物是在租期内发生所有权变动，即出租人只要是在租期内将租赁物的所有权让与第三人，承租人均可主张其租赁权可对抗买受人，而对于出租人是否已将租赁物交付给承租人或者承租人是否占有租赁物并没有做出任何限制。此规定极大地强化了租赁权的效力，确实有助于保障承租人，但其弊端也是极其明显的。因为若出租人尚未交付租赁物或者承租人没有占有租赁物，那么受让人对于标的物是否有租赁负担无从知晓，受让人因此而取得租赁物的所有权，租赁纠纷就不可避免；另一方面，倘若受让人因担心所受让之物存在租赁负担而多方查证，这样就增加了交易成本，交易的顺畅进行就会受到极大的妨碍，这两者都严重影响交易安全。
另外，从当事各方享有的权利来看，在交付前，出租人对租赁物仍享有完全的所有权，他不但可以为租赁物设定他物权，而且可以让与租赁物所有权，而承租人此时享有的是债权请求权，可以也只能通过寻求债务不履行制度获得救济；当租赁物被交付后，承租人才实际取得对租赁物进行使用收益的权利，前面已经说到，我们所说的租赁权即是指这种使用收益之权利，这时，我们方可适用“买卖不破租赁”。因此，赋予租赁权以对抗力应以租赁物的交付并且承租人占有租赁物为要件。我国《合同法》仅以租赁物“在租期内”的所有权变动作为“不破租赁”的条件，而未明确地将租赁物已交付并为承租人现实占有作为赋予租赁权以对抗力的条件，笔者认为，这实为法律的疏漏，在适用“买卖不破租赁”原则时应当遵守该条件。
（四）未将他物权的设定纳入不破租赁的范围
我国未规定租赁物上“他物权设定不破租赁”，存在法律漏洞。
在现实生活中，承租人对租赁物的使用收益受到出租人行为的妨碍并不仅仅包括出租人变动租赁物所有权的行为，出租人在租赁物上设定他物权的行为也应被包括在内。这是因为，承租人对租赁物享有的权利，主要是使用收益的权利，而他物权的内容往往涉及租赁物之使用收益等方面，这样一来，出租人在租赁物上设定他物权的行为就必然会影响承租人权利的行使。世界各国立法为保障承租人使用收益租赁物不受出租人行为的妨碍，而设置了“让与不破租赁”制度。如《德国民法典》第577条前段规定：出租的土地在出租人交付于承租人之后又设定第三人权利的，在因行使上述权利而剥夺承租人由合同约定的使用时，准用第571条至第576条的规定。 我国《合同法》仅在第229条规制了出租人让与租赁物所有权的行为，而对出租人在租赁物上设定他物权的行为没有设置准用规定，因此，对出租人在租赁物上设定他物权的行为，尚无直接的法律规定可供适用。 在司法实践中，法官只能类推适用《合同法》第229条的规定，对出租人在租赁物上设定他物权的行为做出处理，虽可以暂时解决面前问题，但从司法实践上来说始终属于无法可依。所以，有关“他物权设定不破租赁”的规定无论是从理论上还是从司法实践出发，都是“买卖不破租赁”制度不可缺少的。
当然，我国的“买卖不破租赁”制度在具体应用中还存在很多的问题，如出租人的处分权问题等，在此就不一一详述了。
综上所述，作为经济领域的一项重要原则，“买卖不破租赁”为交易安全、经济秩序以及社会公平做出了重大贡献。但是，这一原则在我国的适用还存在诸多问题，需要我们在法律实践中不断改进，不断完善。
