近些年来，随着住宅小区的增加，集中供暖已经成为北方冬季取暖的一种方式，使以营利为目的的物业公司迅速成长起来，它为人们带来了清洁的居住环境，也使居民享受到了集中供热的便利。但同时集中供热也逐渐显露出了一些问题，一方面个别取暖方室温低，严冬挨冻的呼声不绝于耳；另一方面取暖费难收，逐年拖欠的情况越来越多。这两方面互为因果、恶性循环，导致我院供用热力合同纠纷案件呈逐年上升趋势。针对存在的问题，现我将主要从法学视角及现实情况出发，对供热取暖关系做一些分析，并探寻解决纠纷的良策，权作引玉之砖。
一、供热取暖关系---特殊的买卖合同关系
从民法学角度来考察供热取暖关系，我们会很自然地看到供热取暖关系归属于哪类关系，也会很容易地发现供热取暖关系的某些特殊属性。
首先，我们会看到供热取暖关系属于供热方与取暖方之间的一种买卖合同关系。我国《合同法》将“供用热力合同”与供用电、水、气合同规定在一节里，但从法律关系的划分上，供热取暖合同关系应当归属于买卖合同关系。此法律关系的主体是作为经营者的出卖人，即供热方，和作为消费者的买受人，即取暖方；客体是热能；内容是供热方享有收取取暖费的权利，承担着提供符合标准的热能的义务和作为经营者应当承担的其他义务；取暖方享有取得符合标准热能的权利和作为消费者的其他权利，承担着交付取暖费的义务。供热方和取暖方所交易的是热能这一特殊的商品。故供热取暖合同关系应属于买卖合同关系，应受合同法及群众的买卖合同法律规范调整，同时还应受消费者权益保护方面的法律规范调整。
其次，我们会进一步发现供热群这种买卖合同关系是一种特殊的买卖合同关系。其特殊性有以下两点：1、国家对其管理的特殊性。一般买卖合同关系遵循的是“当事人意思自治原则”，当事人可以自由地订立、变更、转让和解除合同。国家管理市场，市场引导当事人行为。而供热取暖合同关系则不然，虽然楼房的业主与提供供热服务的物业公司签订的合同的自由的，但供热室温标准、供热价格是由政府部门确定的，这说明国家对供热取暖合同关系是实行着特殊管理的，这种管理也是必要的。不管是经营者还是消费者均应服从政府的管理，绝不能象买卖一般商品那样，根据市场的供求关系自由买卖热能。2、合同订立、转让和终止与房屋的买卖同步。在一般的买卖合同关系中，一方要约，另一方承诺，买卖合同就订立了。供热取暖合同的订立不是这样。因执行集中供热的规划，建筑物的供热设施是随所依附的建筑物而安装的，所以，就住宅楼而言，住户一经购买房屋就等于以自己的行为表明他承诺了物业公司发出的供热要约，供热取暖合同随房屋买卖合同的订立而订立；如果有一天住户将该房屋转让，那么他也就同时将供热取暖合同中属于取暖方的权利义务全部转让给了房屋买受人；而只要业主对房屋的所有权没有消灭或终止，供热取暖合同也就不会终止。这一点，不仅与其他买卖合同不同，就是与其相近似的供用电、水合同也都有很大的不同。
二、供用热力合同在审理中的特点
（一）法律关系的客体特殊
供热方与取暖方通过合同所买卖的商品是热能。热能通常表现出两种特殊性：第一、取暖方共享性。在一建筑物内，一家取暖四邻受益。热能的买卖并不像水、电、气的买卖那样，一家一户分别买受、独自享用、互不相干。第二、热量与室温的不对应性。热量多少与室温高低虽然存在正比关系，但两者的关系并不是对应的。购买同量的热能，因四邻室温不同或所处位置（如居中与边角、顶层与底层）朝向的不同，室温就会有差别；因此室内温度相对低的住户，往往不愿交全额取暖费，甚至拒交取暖费。
（二）供热服务存在质量瑕疵，业户维权意识不强
在供热的实际中，物业公司为了追求利润的最大化，在供热上往往存在不同程度的质量瑕疵，温度与规定的标准有差距，住户虽感到温度不够，但并未积极维权，只以拒交取暖费进行抗议，双方又未进行有效的沟通协商，直至供暖结束，住户成为被告，除了人证以外，其他证据根本无法搜集取得，而且证人多为同一楼住户，存在利益关系，因此该证据证明力不高，结果往往是住户败诉。
（三）供热方与用热方认识问题的角度不同
物业公司与住户大多时间是矛盾的双方，考虑问题、处理纠纷均从各自的立场、角度出发，缺少理解和宽容。最为典型的是地热式分户热能能否停热一事。从表面上理解，分户式供热是可以停热的，根据《黑龙江省城市供热条例》第二十三条规定：用户要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。但可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。停止用热的用户，应当按照市、县人民政府的规定向供热单位交纳一定数额的热能损耗补偿费。但往往住户会以停热为理由不缴纳取暖费；而物业公司会以危害公共设施安全运行为借口不给停热，索要取暖费，导致双方矛盾比较激烈。
（四）此类案件结案判决率高，调解、撤诉率低
因被告方多以供暖方提供的温度达不到标准为由，拒绝缴纳取暖费，并且经过调解很难同意交纳供暖方要求支付全部费用，甚至有些当事人拒绝与供暖方进行调解，导致此类案件多以判决为结案方式。
（五）该类案件的突出特点是被告方为多人诉讼
由于被告都为物业公司管理楼区的住户，通过分析当事人的心理，一户不交纳取暖费，其他各户也会相应效仿，导致了共同拖欠取暖费的结果，在实际审理中，多为独立的单个诉讼，这也是造成此类案件数量增多的原因之一。
三、建议与对策
（一）在适用取暖费法定计算标准的同时，确定实际应支付取暖费数额
适用法定的取暖费标准确认应支付的取暖费数额，因为其计算方法简便易用，并且由于作为住户的被告方很难提供出供暖不足的证据，在判决中多为维护了供暖方的利益，从而造成被告方对判决结果的不服，上诉的情况也屡有发生，更有甚者当事人曾当场撕毁判决文书，来发泄对判决结果的不满。因此对于此类案件，应根据当事人的具体情况，在适用法定取暖标准的同时，按照供暖情况，对明显温度达不到标准的住户，应根据法官的自由心证并参考类似案例，确定比较公平合理的判决结果，避免当事人过激的行为发生，使裁判文书更能以理服人，进一步减少上诉案件的数量。
（二）增强调解力度，公平合理地处理此类纠纷
在供用热力合同纠纷案件里，由于其案件的性质和特点，被告方均为物业公司管理辖区的住户，在目前的审理情况来看，多为独立诉讼，即物业公司作为原告，单独起诉各个住户，其结果是各个住户之间相互统一证言或是联合起来共同拖欠取暖费，在开庭时缺席出庭的情况也多有发生，即使被告败诉，判决支付取暖费，在以后的执行中也很困难。因此，在处理此类案件中，应尽量将各个独立的案件合并审理，视情况让作为同一个小区的或同一栋楼的各个住户共同参加诉讼，在庭审中加大调解的力度，区分不同住户的实际情况，对供热达不到标准的住户相应的减少取暖费，而不应一味的以法定的计算方法计算，从而减少住户与物业公司之间的矛盾，从另一方面讲，也对物业公司提供供热服务的质量起到了一定的监督作用。这样的结果既解决了住户与物业公司之间的供热纠纷，又实现了法院的诉讼经济，提高了办案效率。
（三）建议政府有关部门加大监督、监管力度，使供热关系进入良性运行模式
供用热是一项复杂而细微、涉及百姓冷暖、稳定的系统工程，主管部门应在取暖开始前向社会公布取暖的期限，应达到的标准、缴费限额及投诉举报部门及联系方式，并应在取暖过程中定期检查、测温形成记录，还应不定期抽查，有效地规范物业公司的服务质量及行为；同时对住户反映的室温不够情况，相关部门做好测量工作，并记录下来交给住户，该记录作为书面的有效的证据，有助于住户在诉讼中维护自己的合法权利。
以上是我对供用热力纠纷问题的探讨及分析，我相信随着法律的完善，人民素质的提高，政府监管力度的加强，此类纠纷会逐渐减少，供热关系会进入一个良性运行的轨道。
