近些年，随着商品房价格的一路飞涨，房子成了每一对离婚夫妻的必争财产，商品房的分割问题往往成为一桩案件难以调解结案的症结所在。由于揭接购买方式的出现，使得涉及到商品房分割的离婚案件变得更加复杂多样，增加了审理此类案件的难度，所以按揭房屋的分割又成了商品房分割问题中复杂中之复杂。作为审判工作人员，我们必须高度重视此类案件，找出问题所在，处理好矛盾纠纷，作到公平公正分割，使离婚的夫妻能够平和地面对婚姻的破裂及财产的分割，减少社会不稳定因素。本文仅针对离婚案件中按揭房屋分割的问题作粗浅探析。
一、 按揭房屋的概念
按揭对于有购买过商品房经验的大众来说并不陌生，其实按揭是金融行业的专业术语，按揭一词由香港传至我国大陆。所谓按揭是对银行开展的“个人住房商业性贷款”业务的一种习惯性说法，按揭房屋具体是指购房者将其与房产商签订的房屋买卖合同项下的权益抵押给银行，银行贷款给购房者并以购房者的名义将款项交由房产商支付房屋价款，若购房者到期不能还本付息，则按揭银行有权将按揭财产变价并优先受偿，或由房产商将该房屋回购，并以回购款偿付银行本息。
因为购房者偿还银行贷款的周期可长可短，最长可达30年，在这不确定的时间段里，按揭房屋可能会出现易手的情形，也可能出现提前还贷等情形；同时购房的按揭资金可能是婚前个人的财产也可能是夫妻共有的财产；办理按揭手续及取得房产证可能是婚前也可能是婚后，以上原因总总，导致离婚案件中按揭房屋的分割问题变得多样化、复杂化。
二、 离婚案件中按揭房屋纠纷的特征
司法实践中，离婚案件的双方当事人起诉到法院时，一部分人是相当冷静的，他们对离婚与否均无争议，争议焦点一般都集中在子女抚养及夫妻财产分割上，而现在大部分夫妻要求分割的财产多数是房屋及汽车一类大宗财产，仅是房屋分割就已经相当复杂、多变了，由于按揭房屋自身的特征导致其分割成为夫妻财产分割中的难点。因此，了解离婚案件中按揭房屋纷纷的特点，对我们审理此类案件是极其重要的，具体来说，离婚案件中按揭房屋纠纷的特征有以下四点：
（一）牵涉的法律关系错综复杂。
房屋按揭制度是一项法律构造复杂的法律制度，它涉及到多种合同，多方当事人，所以按揭房屋纠纷的法律关系较为复杂，主要包括：房屋出卖人与购房人之间的买卖关系，银行与购房人之间的贷款关系，银行与购房人之间的抵押担保关系，银行与房屋出卖人或其他专业的担保公司之间的担保关系。按揭房屋的这四个基本法律关系即相对独立又相互联系，法院在审理此类案件时，众多的法律关系都需要进行审理，有的案件当事人对房屋价值存在争议时还需要进行评估鉴定、调查取证等，这就使得此类案件的审理期限远远长于其他离婚案件，导致感情彻底破裂的夫妻双方因财产分割问题而不得不维持不幸福的婚姻。同时离婚案件中合理处理按揭房屋还要慎重考虑如何有效保障按揭涉及到的各方当事人的合法权益。
（二）实际审理时涉及的问题较多。
按揭房屋存在许多不同的情形，离婚案件中涉及的问题更多，处理时应考虑多方因素。在离婚时，按揭房屋房款未完全还清，房屋产权证未取得，房屋的首付款、已还贷款、房屋的增值纠纷等等以及涉及到的相关法律问题都很多。法院在对按揭房屋进行分割时，要一层关系一层关系地审查剖析，首先是对其属于夫妻共同财产还是个人财产予以确认。其次要考虑房屋增值部分是属于夫妻共同财产还是个人财产等问题。做到条理清晰，逻辑严谨地化解所涉及的问题。
（三）争议较大，调解较难。
房屋基本上是离婚夫妻最大宗的财产，现如今居高不下的房价，使得房屋的产权归属成了离婚案件中争议最大的问题，同时，房屋的增值也是离婚案件争论较多的问题。购买房屋时按揭资金的来源、购买后分期还款的资金、结婚前购买的按揭房屋以及结婚后购买的按揭房屋等等问题，均是离婚案件中极易引发争议的事实。故而，此类案件矛盾较激烈，当庭调解难度较大，这就要求法官充分了解分析案情，作好当事人的调解工作，提出使双方均为满意的分割方案，作到案结事了。
（四）法律规定存在空白。
涉及按揭房屋的离婚案件法律关系复杂、问题复杂，而法律法规中相关规定又很少，或者理论与实践存在差异。因此，法官在自由裁量权的充分发挥下使得同一案件可能会出现不同的结果，这就严重影响了司法的权威性。例如对于尚未还清贷款的按揭房屋是分割还是不予分割的问题，就有两种不同的观点。一种观点认为不能分割，理由在于当事人在付清全部房屋价款之前，对按揭房屋还未取得所有权。另一种观点认为当事人只要进行了房屋权属登记，尚未还清贷款就不影响按揭房产的分割。因此，在处理此类涉及按揭房屋的离婚案件时，须充分考虑当事人双方、婚生子女的各方利益，公平、公正地处理好此类案件中的按揭房屋问题。
三、 离婚案件中涉及的按揭房屋分割类型及处理原则
离婚案件中涉及的按揭房屋分割类型较多，本文只作一种分类，依按揭手续办理的时间分为两大类，一类是婚前已经办理了按揭手续的情形，一类是婚后办理按揭手续的情形。具体如下:
(一) 婚前已经办理了按揭手续的情形
离婚案件中，一方当事人在结婚之前即办理了按揭手续，但是可能存在着已交完全款或者婚后继续还款等不同情况，在《婚姻法》解释三出台前，业内人士对此种情形还存在着激烈的争议，但随着该解释的公布，矛盾均一一化解。
2011年8月13日起施行的《婚姻法》解释三第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的墳及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
该解释将按揭贷款时间作为划分是婚前财产还是婚后夫妻共同财产的一个标准。强调婚前夫妻一方签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后以夫妻共同财产支付剩余按揭贷款，房屋登记于首付款支付方名下的时候，离婚时，人民法院首先依双方的协议进行分割。但是实践中自该解释出台后，支付首付款一方往往依此而强烈要求房屋所有权归自己，既然婚姻已经不存在，那么财产就会至高无尚，所以在审理离婚案件时经常会用到该解释的第二款，即按揭房屋会被判归支付首付款一方，尚未归还的贷款作为其单方债务，该方须向对方支付婚后共同还贷的房款数额的一半以及相应利息。
婚前一方交清全款，婚后取得房屋产权证，只要一方能够有充足的证据证明房屋是婚前以个人财产缴清，即应当认定为个人婚前财产。而仅以房屋产权证取得的时间为判断依据即定论该房屋属于婚前个人财产或是夫妻共同财产的观点是不严谨的。首先，房屋产权证虽然是婚后取得，但是是依据婚前还款方与房地产公司签订的房屋买卖合同中享有的债权而取得，这种债权完全是以婚前个人财产的支付而获得，属于个人财产具体形态的转化。婚后配偶一方并未对该房屋所有权的取得出一分力量；其次，购房意识是婚前个人意愿，而非婚后双方合议，且购房一方已采取了实际支付全部房款的行为，所以在肯定这种婚前个人行为的前提下，应当承认该房屋属于婚前个人财产。同时根据合同相对性原则，婚前付全款一方对该房屋的所有权拥有期待权无可质异，独立承担继续还贷义务，并且这种还贷义务及于婚后,其对房屋享有的所有权权益在婚前签订合同及付款后就已经取得，房屋产权证只是一种确认形式；另外，房屋产权证的办理时间有时较长，这并不是婚前出资方的本意，如果仅由于房屋产权证是婚后取得的而断定其属于夫妻共同财产就有可能出现一方完全没有出资却因为结婚而成为房屋共有人的现象。此种结果不仅有违公平正义的原则，也与婚前个人财产独立的立法本意相悖；最后，购房者与房产商是房屋买卖关系，属于物权法律关系。购房者与贷款银行是房款借贷关系，属于债权法律关系。所以即使夫妻在婚后共同还贷，也不能改变两种法律关系的性质。
二、婚后办理按揭手续的情形
此种情形按离婚时是否取得产权证具体分析如下：
（一）婚后办理按揭手续，离婚时已经取得房屋产权证的。
根据《婚姻法》第17条规定，夫妻一方个人婚后所得系夫妻共同财产，故而此时的房屋属于夫妻共同所有，该房屋是登记在夫妻任何一方名下或夫妻双方名下均不影响其属于夫妻共同财产的性质。但是，在审理此类案件时，如果夫妻双方约定了夫妻关系存续期间及婚前财产归属的，则按照夫妻双方的约定，因为约定财产制优先于法定财产制。
（二）婚后办理按揭手续，但离婚时尚未取得房屋产权证的。
离婚时尚未取得房屋产权证的按揭房屋的分割,在理论与实践中存在着两种不同的观点。一种观点认为按揭房屋暂时不以分割。因为当事人在付清全部房款之前，对按揭房屋还未取得所有权，这种观点的主要依据是《婚姻法解释二》第21条关于“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用”的规定。另一种观点认为当事人只要进行了房屋权属登记，尚未还清贷款并不影响按揭房屋的分割。因为依物权的取得规则，作为不动产的房屋自权属登记之日起权利人就取得了房产的所有权，即使按揭房屋上仍存在银行的抵押权，也并不影响按揭房屋作为共同财产进行权属分割。
笔者同意第二种观点。首先，对于购房人来说是欠银行贷款而非房地产商，按揭房屋的购房款实际已全部付清，尚未取得房屋产权证，是由于办理房屋产权证有一定的周期，但这并不影响购房人与房产商之间的买卖合同关系，最高人民法院民一庭在对《婚姻法解释二》第21条的理解和适用中阐述过这样一种意见，即对于房屋所有权法律关系比较清晰、只是尚需完善权属登记手续的，人民法院完全可以根据实际情况对该类房屋的所有权归属的分割、补偿等问题予以处理。故而，对离婚时尚未取得房屋产权证的按揭房屋做出实质处理并不违反法律规定。其次，离婚时如果不对按揭房屋予以分割，就会使得财产权属长期处于不明确的状态，这不仅会给双方当事人带来严重的精神负担，同时也可能导致双方消极对待清偿按揭贷款，这也不利于权利的保护和社会的稳定。最后,离婚时对该类房屋进行实质处理可以一次性解决当时能够解决的问题，避免当事人另行起诉，从而提高司法效率，减少当事人诉累。另外，若是当事人将此类纠纷诉至法院，而双方当事人又不能协商处理时，法官没有拒绝裁判的权利。
结束语
按揭房屋作为一种新类型夫妻共同财产，在离婚诉讼中因其自身特征而变得复杂，这就要求人民法院在审理此类案件时，多方综合考虑离婚双方当事人对房屋的实际贡献大小，房屋真实的资金来源，以及照顾妇女儿童及无过错方等诸多因素，灵活运用法律规则与原则，遵循法律的公平正义精神，尽量使离婚案件中按揭房屋的认定结论和处理结果既符合法理也符合情理，努力实现社会效果与法律效果的高度统一。
