大庆高新区人民法院五湖新区人民法庭管辖12个社区、28个居住小区、11万人口，针对辖区物业纠纷涉众广、情绪对抗激烈、行业治理薄弱的难题，法庭立足指导调解法定职能，创新打造“悦居”调解品牌，以“让居者心悦”为核心理念，推动物业与业主良性互动，提升物业纠纷调解效能。2025年物业类纠纷调撤率达90.2%。连续三年保持物业纠纷案件“零信访、零衍生诉讼”，构建“源头预防、行业化解、司法兜底”全周期闭环治理体系。

一、联动机制聚合力 破解老旧小区治理难题

针对老旧小区物业“失管—失修—失信”恶性循环，法庭联合人大代表、行政部门、行业协会建立“三联”指导机制。一是“联络点+联席会”打通堵点。 深度对接最高法院“总对总”在线诉调对接机制，联动住建部门、物业协会等4家单位入驻平台，整合行业调解资源。2025年以来，在线委派调解案件147件，成功率76%。在社区设立人大代表联络点，定期汇总业主诉求、物业难点，形成“问题清单”。联合住建部门、物业协会召开联席会，对共性问题提出16条行业调解指导意见。针对某花园小区设施老化纠纷，联席会指导物业申请专项资金修缮，促成物业费收缴率从67%提升至93.4%。二是“人民法官+人大代表”全程跟踪指导。2025年以来，联合开展走访、调研、座谈等6次，对调解方案进行法律评估，确保协议合法可行。通过现场指导某物业企业优化服务标准、减免滞纳金，促成300余户业主主动补缴费用，实现“调解一案、规范一行、惠及万家”。

二、示范引领明规则 推动纠纷实质化解

针对业主与物业企业“误解—误会—误判”困局，法庭以判例示范和分类指导明晰规则。一是判例宣教定分止争。 针对物业纠纷多发小区，选取“一般性服务质量瑕疵不构成拒缴全额物业费理由”等典型案例，通过张贴海报、社区讲座、巡回审判等方式宣讲，覆盖群众3.2万人次。某小区业主陈某因房屋漏水拒缴费用，在旁听类似案例庭审后，主动接受调解并补缴欠款。二是分类调解精准施策。 依托驻庭“悦居物业调解中心”，对欠费争议、服务质量等6类纠纷制定差异化调解方案。2025年，指导物业协会和人民调解员，依据判例确立的“计算标准”，分类化解67户业主欠费争议，调解成功率69%，相关物业企业满意度从35.3%提升至81.4%。

三、限期整改促规范 构建和谐服务关系

针对物业企业“抵触—抵制—抵抗”解聘难题，法庭靠前指导推动整改纾困。一是“宽限期”缓冲矛盾。 2025年以来，指导物业协会为7家服务不达标企业设置1-6个月整改期，同步制定《服务质量提升指引》，避免直接解聘引发的管理真空。某物业企业在宽限期内加装充电桩、修复监控系统，业主主动撤回解聘诉求。二是“释明+指引”平稳过渡。 对整改不力企业，法官联合行业协会约谈负责人，释明行业规范及法律后果。编制《解聘操作指引》，指导3个小区依法完成物业更换。某国际城小区原物业因服务长期不达标被依法劝退后，法庭指导新企业招标入驻，实现“零诉讼”交接。

四、品牌赋能强根基 筑牢长效治理机制

法庭以“悦居”调解品牌建设为抓手，推动物业纠纷行业治理规范化、可持续化。一是司法建议靶向治本。 针对充电桩安装、费用公示等高频问题，向物业企业、行政部门发出司法建议6份，采纳率100%，推动建立服务标准清单和信用评价体系。某企业采纳建议后公示24小时维修电话，业主投诉量下降70%。二是专业指导提质增效。 联合行业骨干组建调解培训团队，编制《物业纠纷调解实务手册》，开展模拟调解、跟班学习等实训9场，培育12名专业化调解员。2025年，驻庭调解员自主化解纠纷占比达71%，法庭司法确认周期缩短至5日内，广受好评。