中介公司与房主签订独家销售合同后，房屋未卖成，期满后的次日发现案涉房产已过户至他人名下。原房主是否存在违约行为？索赔主张能否成立？近日，高新区法院对此案作出公开宣判，判决驳回原告的诉讼请求。

2024年7月30日，张某与大庆某房产中介公司签订《房产销售委托合同》，约定张某委托该中介公司销售房屋，销售底价为58万元，若成交价格高于底价，超出部分归中介公司所有。张某承诺该房源为独家委托，不得自行销售，不得中途不卖，不得自行提高销售底价，委托期限为2024年7月30日至2024年10月30日，并约定任何一方违反合同均应向对方支付房产委托价的4%作为违约金。

在委托合同期限内，中介公司称张某取走案涉房屋钥匙，并告知中介公司不再出售该房屋。合同期满次日，中介公司还发现案涉房产被张某过户给他人。中介公司认为张某存在自行销售的违约行为，应支付违约金21200元，故诉至法院。

法院经审理后认为，本案原、被告签订的《房产销售委托合同》系双方意思表示真实，合法有效，双方应按约履行。

经查，该中介公司未向法院举证证明张某在委托期限内存在不再委托中介公司销售房屋的事实，且案涉房屋于委托期限届满的次日才变更登记至案外人名下，仅能证明张某在委托期限届满后将房屋出售他人，符合委托合同中约定的“如到期后，某房产中介公司未将房屋卖出，此合同自动解除，双方均不承担违约责任”。

另外，案涉中介公司亦未向法院举证证明张某存在委托合同期限内将案涉房屋出售他人的事实，故案涉中介公司主张张某违约证据不足，故对其诉求不予支持。据此，法院遂依法判决驳回中介公司的诉求。

房产中介公司与售房人签订的“独家代理销售合同”，该类协议与其他中介合同的区别就在于“独家性”。一般中介合同中未约定独家代理条款，售房人可以委托多个中介公司对外出售，各个房产中介公司之间形成竞争关系。而当约定了独家条款后，在一定期限内，该中介公司即作为唯一对外出售房屋的机构，售房人无法通过其他公司交易，以此换取中介公司在时间、服务或者交易价格上的优势。

签订独家代理合同后，各方应遵循诚实信用原则，依约履行合同义务，如一方违约，则应承担相应的违约责任。本案争议焦点是独家代理合同期满后的次日，原房产权利人即将案涉房屋产权过户至他人名下，是否构成违约？关键在于是否有证据证明原产权人在委托期限存有出售行为。如果无证据证明，则符合合同到期后合同自动解除，对此将不再对此承担违约责任。本案即属于此类情况，原告未能提供证据证明对方在委托期限内有出售行为，且产权更名线下亦可直接办理，故其应承担举证不能的法律后果。据此，法院遂依法判决驳回原告的诉讼请求。