房主委托中介独家销售，约定多卖五五分成，然而中介公司分饰三角，私下搞代签，与卖方、买方分别签订两个不同价位的房屋买卖合同，并不让买卖双方见面，结果被房主发现猫腻，后拒绝出售。买方起诉要求赔偿，卖方是否违约？损失谁来担？近日，大庆高新区人民法院对这起房屋买卖合同纠纷案件进行了公开宣判，并给予了问题的答案……
委托中介售房多卖可分成
2022年6月14日，汪某与大庆一中介公司签订《委托出售房屋合同》，约定由汪某委托该中介公司独家出售其名下一处房产，房产面积为116平方米，保底价格为49万元，并约定多卖部分双方各分50%，委托期限自2022年6月15日至2022年7月15日。
合同签订后，中介公司利用公司平台和专业的策划队伍为案涉房屋进行了积极宣传和推介，寻找买家。
中介跳过房主签出售合同
很快就迎来了买房者，在房主汪某不知情的情况下，中介公司于6月16日代其与商某签订了《存量房屋买卖合同》，约定商某购买案涉房产，总价款为51.2万元，要先期支付定金1万元、首付款3.2万元，其余可用商业贷款支付；如卖方违约，则应支付总房款20%为违约金；中介公司协调贷款，费用暂定为2万元。
当日，商某支付了定金1万元、佣金0.3万元和贷款费2万元。签订合同后，中介人员为商某办理了贷款准备事宜。
隐瞒价格越过买主签合同
两天后，中介人员告知汪某，商某愿以49万元价格购买案涉房屋，并已交付了1万元的定金，就等着贷款下来就可以成交了；若贷款不成则要返还定金，汪某表示同意,但认为对方只交1万元定金，并不具备为其办理房产过户的条件。
为隐瞒房屋交易的真实价格，7月17日，中介人员将签订日期为2022年7月1日、商某并不知情的代签《存量房屋买卖合同》发送至汪某微信中，此合同约定商某以49万元价格购买案涉房产，定金1万元，余款为贷款支付。
次日，中介公司又将《存量房屋买卖合同》的原件交给了汪某，由其在合同上签字确认。
刻意规避买卖一方引质疑
18日下午，中介人员约双方办理过户事宜，但因中介公司刻意规避一方，不让买卖双方当事人相见，在未见到商某到场办理时，汪某便怀疑《存量房屋买卖合同》真实性及中介公司的诚信问题，为此拒绝办理过户手续，返还定金1万元，并明确告知涉案房屋不再出售。
随后，中介公司也告知商某，汪某不愿出售案涉房产，并退还给对方定金1万元、服务佣金0.3万元和贷款费用2万元。
拒不履行诉赔偿惊现双合同
不久后，三方发生争议。商某认为交了定金及部分款项，对方却拒不履行过户手续，于是就将汪某和中介公司诉至法院，要求判令汪某和中介公司给付违约金10.24万元、聘请律师费0.8万元、误工损失0.3万元。
这时，汪某才发现另一份非自己签名、交易价格为51.2万元的房屋买卖合同的存在。
伪造双合同吃差价中介赔偿
经法院审理后认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，不得违反法律、违背公序良俗。本案争议焦点主要有三点：
一是关于《委托出售房屋合同》的性质问题。虽然《委托出售房屋合同》约定汪某委托该中介公司独家出售案涉房屋，但结合该合同权利义务部分的约定内容，该合同应认定为中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的中介合同。
二是关于两份《存量房屋买卖合同》效力问题。因《委托出售房屋合同》约定保底价为49万元，多卖部分各分50%，中介公司应诚信履行中介职责，但在汪某未授权且不知情下其代汪某以51.2万元售价与商某签订一份《存量房屋买卖合同》，且拒不向汪某披露，后还伪造商某签字以49万元售价制作了一份《存量房屋买卖合同》。诚然，后来汪某补签，但因中介公司通过上述伪造签字、制作合同、隐瞒价格方式，意图独占超出房屋保底价格款项的行为明显违反诚信，违反法律规定和合同约定。因此这两份合同均不成立。
三是关于责任的承担问题。因两份《存量房屋买卖合同》均不成立，商某依据合同对汪某主张诉求于法无据，不予支持。中介公司应就有关订立合同的事项向委托人如实报告，但其分别以买方和卖方身份与对方签订两份《存量房屋买卖合同》，故意隐瞒出售价格，这不仅会造成买卖双方互不了解，还会增加双方交易成本和违约风险，该行为损害买卖双方合法权益，故中介公司不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。商某提供证据能证实其合理损失为因购房未成功而委托律师支出的律师费0.8万元，该项费用应由中介公司承担。
据此，法院遂判决被告中介公司给付商某律师费用0.8万元，驳回原告其他诉讼请求。
该案的承办法官表示，由于中介合同是基于信任关系为基础而订立的合同，因此，中介人应该恪守诚实信用原则，就有关订立合同的事项应向委托人如实报告，这是中介人应负的主要义务。
房子是用来住的，而不是用来炒的。尤其二手房买卖，由于卖家和买家信息不对称，一些利益熏心的中介机构可能会就此打起小算盘，分饰三角，除本身角色，还恶意抬高房屋真实售价当起买卖合同双方，欲盖弥彰，赚取差价。这不仅损害了委托人利益，还让买家多花冤枉钱，扰乱了正常的交易秩序，这不利于房地产市场的健康发展。
为深入推进诉源治理工作，在此提示，广大朋友们，在通过中介机构进行房屋交易时，尤其买方，在签订合同前要做足功课，多方了解信息，并在交易时最好是三方都能到场。同时，还要仔细查看房主证件，透明交易，避免中介机构利用双方信息不对称赚取差价。即使在无法见面的情况下，也应该要求中介公司出示卖方或买方的委托合同，并采取打电话方式进行现场核实，不给房产中介“吃差价”的机会。
