大学生在外租房，

寒假回家过年，

不幸年初遇上疫情，

学校回不了，

租房用不上。

眼看房费要续交，

但疫情仍持续，

返校也无望，

于是向对方提出，

解除合同，

并拒交房租费。

双方争执不下。

当租房遇上了疫情，

租户PK房主，

合同可否解除？

租金是否还要续交？

PK会擦出什么样的火花？

跟着小编走

看看高新法院法官如何“操刀”

……  

大学生在外租房遇疫情

小张系大庆一所大学的学生，家住在鸡西密山市。因其不喜欢学园拘谨的生活，2019年8月25日，其来到离学校不太远且相对较为繁华的市区，联系了一楼房出租户潘某。

就承租事项谈妥后，双方签订了一份房屋租赁合同，约定租期为一年，年租金为1.7万元，分两次支付，即在签订合同时支付上半年房租8500元和押金2000元，下半年租金需提前1个月支付；逾期支付，除补缴租金、不退定金外，还应支付违约金，即每日按租金的3‰计算。

合同签订当日，小张交付上半年租金和押金后，潘某当即交给小张2套该房屋的钥匙及门禁卡。

2019年12月末，小张放寒假回家。2020年春节左右，全国就爆发了新冠肺炎疫情。受到疫情的影响，小张所在的城市密山市及学校所在地大庆市，也随之封城，其就读的大学也被迫延期开学。

拒交房租生纠纷

因无法上学，小张看在眼里急在心里，其便联系潘某，协商下半年房屋租金问题，并表示下半年租金在疫情解封回到大庆后再付，但遭到潘某的拒绝，对方认为租金可通过微信支付，无需等到回大庆。

因双方发生争执，小刘便未交下半年房屋租金，并于5月5日微信告知对方：“押金不要了，下半年租金也不付了”。7月20日，小刘通过其在大庆市的亲属将案涉房屋的钥匙及门禁卡邮寄给了对方。

后因租金问题协商不了，原告关某夫妇于今年7月份将对方诉至大庆高新法院，要求解除双方租赁合同，并支付租金4250元及违约金6171元，并归还房屋钥匙及门禁卡。

法院：疫情属于不可抗力，可解除！

经审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违背法律法规效力性强制性规定，合同合法、有效，双方均应按约定履行各自义务。潘某已向被告交付房屋，被告应按约定期限支付租金。

因协议约定下半年租金需提前1个月交付，故小张应于2020年1月25日前支付下半年租金，但在2020年1月春节前后，受到疫情影响，各地纷纷封城，被告无法返校，亦无法回到租赁房屋。被告主动联系原告，表明疫情解封回大庆后再付下半年租金，但遭到对方拒绝。

随后疫情一直持续，5月5日，被告通过微信向原告表明租金不付、押金不退，该行为系被告向原告发出解除租赁合同的通知，原告虽未表示同意，且有异议，但因受疫情的影响致使被告租赁房屋使用的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项，即因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故对原告请求解除合同的诉讼请求予以支持，但被告于2020年5月5日发出解除通知，并通知到对方，故涉案租赁合同解除时间应为2020年5月5日。

法院：合同解除≠违约，解除前租金要交！

法院认为，租赁合同解除后，小张仍应当支付2020年2月25日至2020年5月5日的租金，经计算该期间租金为3353元。

对于原告主张被告违约金6171元问题。虽然租赁合同约定迟延交付租金应当支付违约金，被告亦确实未在规定时间内交付下半年租金，原因是新冠肺炎疫情，属于不可抗力不能履行合同的情形。根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，本院认为小张的违约责任应当予以免除，故对潘某请求小张承担违约金6170元的诉讼请求不予支持。

关于押金2000元应否返还问题。在租赁合同中，对于押金性质，并未约定为定金，故租赁合同解除后该款项应予以返还。因被告尚未归还一套钥匙及门禁卡，现已丢失无法返还，本院对潘某请求返还钥匙及门禁卡的诉讼请求无法支持，但丢失的钥匙及门禁卡作价200元，该款项应在押金中予以扣减，其余部分押金1800元应在未支付的租金中予以抵扣，故小张还应支付潘某租金1553元。据此法院遂判决解除双方签订的房屋租赁合同，被告小张向原告支付租金1553元，驳回原告其他诉讼请求。

法官说法：疫情属于不可抗力，合同解除要结合案情！

1.什么是不可抗力？

《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。而新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，故其属于不可抗力的情形。

2.新冠肺炎疫情构成不可抗力，是否必然导致租赁合同解除？

不可抗力事由所引发的法律后果主要有两种：

（一）部分或全部免责。

（二）解除合同。

当前新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，通常情况下可以解除合同，但也并非必然导致合同免责解除。

新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力，是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。

具体来讲，新冠肺炎疫情防控措施虽然对租赁合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，疫情结束后租赁合同可继续履行，合同目的可以实现，此时承租人就无权以不可抗力为由要求解除合同，但可要求减免部分租金，进行合理风险分担。

本就案而言，因双方租赁合同期限仅仅为一年，且于2020年8月25日到期。起诉时已进入7月份，快到合同期限，因疫情原因导致合同无法再继续履行，且亦没有履行必要，双方也都同意解除，只是在合同解除的具体时间上发生争执。

在此建议，在新冠肺炎疫情发生之后，当事双方要根据新冠肺炎疫情防控措施对合同履行的影响，及时进行沟通协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，适当降低或免除疫情防控期间的租金或适当延长租期，尽量通过协商的方式，从源头上减少纠纷产生。这样也有利于修复双方之间的关系，有利于今后的更好合作。最后实在协调不了的，再诉至法院，由法院进行明法析理，并依法作出公正合理的裁判。